Илинден
| Последно обновяване на

Често задавани въпроси по прилагането на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС):


  1. Не можем да издирим собствениците на жилище, което се дава под наем. Как да попълним Книгата на собствениците?
  2. Какво точно е необходимо за регистрация в общината? Задължително ли се представя протокол от Общото събрание?
  3. Ако е проведено oбщо събрание преди влизането на новия закон, то зачита ли се при регистрация?
  4. В сградата има три апартамента. Трябва ли да се регистрира?
  5. Книгата на собствениците регистрира ли се в общината?
  6. Каква е ползата от регистрацията?
  7. Ако не можем да се свържем със собственици на жилища, които се дават под наем, може ли наемателите да ги представляват на Общото събрание?
  8. Може ли юридическо лице да представлява Управителния съвет?
  9. Жилищна сграда от 15 години не е приета с Акт 16. Все още се води ЖСК. Някои от собствениците нямат нотариални актове. Може ли да се свика общо събрание и да премине в режим на етажна собственост?
  10. Какви са санкциите и от кого се налагат при закъснение на регистрацията в общината?
  11. Как ще бъдат санкционирани собственици, които не спазват решенията на Общото събрание?
  12. Как да процедира Управителният съвет, ако даден собственик не желае да попълни данните си в Книгата на собствениците?
  13. Каква е разликата между Домова книга и Книга на собствениците?
  14. Къде да отнася жалбите Управителният съвет, когато вече не се спазват решения на ОС и Вътрешните правила?
  15. Очаква ли се излизането на още някакви нормативни документи, свързани със ЗУЕС?
  16. Може ли да се направи сдружение на управителите, за да се обменя информация? Под каква форма?
  17. Може ли да се въведе някакъв стандарт за образцова Етажна собственост, така че да се разбира от другите и да е критерий за добро управление?
  18. Когато някой отглежда много животни – по 4-5 котки или кучета, как може да се санкционира по ЗУЕС?
  19. Как да задължим нередовните платци да си внасят парите?
  20. Регистрационната карта получава номер в регистъра на общината. Трябва ли Книгата на собствениците да се заведе с този номер?
  21. Когато Общото събрание не може да събере кворум за приемане на решение, какво се прави?
  22. Кога се отнасяме към районния съд и кога към районния кмет?
  23. Откъде можем да се снабдим с текстовете на ЗУЕС, наредбите и примерни Вътрешни правила?

Отговори

  1. Не можем да издирим собствениците на жилище, което се дава под наем. Как да попълним Книгата на собствениците?

    Договорът за наем обичайно съдържа данните на наемодателя, включително и неговия адрес. Ако наемателите не знаят адреса на своя наемодател или не искат да Ви го съобщят, моля обърнете се за съдействие към районната администрация на район «Илинден».

    [нагоре]
  2. Какво точно е необходимо за регистрация в общината? Задължително ли се представя протокол от Общото събрание?

    Според Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) районната администрация следва да създаде и да поддържа Публичен регистър на сградите в етажна собственост. На вписване в регистъра подлежат всички сгради или отделни входове, в режим на етажна собственост на територията на районa. Вписването се извършва въз основа на заявление, което се внася в районната администрация от председателя на Управителния съвет или Управител на етажната собственост.

    Заявлението следва да съдържа данни за:

    • Сградата или отделния вход – местонахождение, идентификатор, година на построяване, вид на строителната система, брой етажи, разгъната застроена площ, брой самостоятелни обекти в сградата;
    • Формата на управление – Общо събрание или сдружение на собствениците;
    • Управителния орган – вид, състав, мандат, адреси и телефони за връзка на членовете на Управителния съвет (Управителя);
    • Образец на заявленията може да изтеглите от тук (прикачен е образец, готов директно да бъде свален и попълнен).

    Нормативната уредба не изисква към заявлението да се представя протокол от проведено общо събрание на собствениците в етажната собственост.

    Следва да се има предвид обаче, че Управителният съвет (Управителят) е длъжен да уведоми съответната общинска или районна администрация за това, че е избран в 14-дневен срок от провеждането на Общото събрание. Към уведомлението се прилага заверено копие от решението на Общото събрание.

     

    При приемане на заявлението служителят от районната администрация, проверява самоличността на лицето, което го подава. Заявленията се завеждат в районната администрация във входящ дневник. В 14-дневен срок от датата на внасяне на заявлението районната администрация вписва данните в регистъра или ако установи, че предоставените данни за вписване не отговарят на изискванията на закона – указва на Управителния съвет (Управителя) на съответната етажна собственост да отстрани в 7-дневен срок непълнотите или неточостите.

    Ако непълнотите или неточностите не бъдат отстранени в 7-дневен срок, кметът на района постановява мотивиран отказ за вписване. Отказът подлежи на оспорване пред административния съд по местoнaхождението на етажната собственост.

    При промяна на вписаните в регистъра данни и обстоятелства в 14-дневен срок от настъпването им се подават нови заявления до районната администрация.

    Заявления за вписване в регистъра на сградите в режим на етажна собственост и за промени във вече вписани данни и обстоятелства се подават лично в районната администрация на район «Илинден», адрес гр. София, п.к. 1345, ж.к.”Захарна фабрика”, ул. „Билянини извори” № 10-Б,  бл.51А, вх.Б, лице за контакт: Мариян Живков, телефон: 439-73-49, e-mail: marian.zhivkov@ilinden.bg

    [нагоре]
  3. Ако е проведено oбщо събрание преди влизането на новия закон, то зачита ли се при регистрация?

    Ако в етажната собственост не е провеждано общо събрание повече от една година, то такова общо събрание следва да се свика в срок 6 месеца от влизането на закона в сила. Законът за управление на етажната собственост е в сила от 01.05.2009 г., т.е. ако проведеното общо събрание на етажната собственост е с дата преди 01.05.2008 г., то следва да  бъде свиквано ново общо събрание.

    В този случай на регистрация подлежат данните на управителния орган (Управителен съвет/Управител), избран на новото общо събрание. Тези данни (вид на управителния орган, състав, мандат, адрес и телефони за връзка на членовете на Управителния съвет (Управителя) се вписват в заявлението за вписване на сградата (входа) в регистъра.

    [нагоре]
  4. В сградата има три апартамента. Трябва ли да се регистрира?

    Според чл.3. от раздел “Изключения” на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) за управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик, се прилагат разпоредбите на чл.42, чл.43 и чл.44 от Закона за собствеността (ЗС).

    В този случай сградата не подлежи на вписване в регистъра на сградите или отделни входове в режим на етажна собственост.

    [нагоре]
  5. Книгата на собствениците регистрира ли се в общината?

    Книгата на собствениците не се регистрира в общината. Данните от книгата на собствениците обаче се предоставят от Управителния съвет (Управителя) при подаване на уведомление или заявление за вписване на сградите в режим на етажна собственост. Районната администрация по закон има право на достъп до данните в книгата

    [нагоре]
  6. Каква е ползата от регистрацията?

    Със Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) бе направена промяна в Закона за местното самоуправление и местната администрация (ЗМСМА). Съгласно промяната от 1 май 2009 г. кметът на общината е задължен да оказва съдействие на етажните собствености и техните управителни органи при условията и по реда на ЗУЕС.

    При преструктуриране на квартали с комплексно застрояване и в случаите, когато сграда в режим на етажна собственост не може да се обособи в отделен урегулиран поземлен имот по реда на Закона за устройство на територията, се определя прилежаща площ към сградата. Прилежащата площ се определя от кмета на общината по негова инициатива или по искане на заинтересованите лица. Определената прилежаща площ се предоставя за поддържане и използване от съответната етажна собственост при условия и по ред, определен от Общинския съвет.

    За всяка сграда в режим на етажна собственост се издава технически паспорт при условията и по реда на Закона за устройство на територията. Председателят на Управителния съвет (Управителят) е длъжен да съхранява безсрочно техническия паспорт, а кметът на общината или района е длъжен да упражнява текущ контрол за етапното изпълнение на мерките, предвидени в техническия паспорт.

    Общинската или районната администрация издават актове за установяване на нарушения във връзка с предоставени им констативни протоколи за нарушения на задълженията по ЗУЕС и нарушения на правилата за вътрешния ред в етажната собственост, създаващи безпокойство, по-голямо от обичайното. Наказателните постановления се издават от кмета на общината или района или от оправомощено от тях длъжностно лице.

     

    Изпълнението на горните разпоредби не би било възможно, ако общината не разполага с достатъчно подробна и актуална информация за етажните собствености и за техните управителни органи. Целта е да се установи комуникация между районната администрация и Управителните съвети (Управителите) на етажни собствености, както за изпълнение на законовите изисквания, така и за провеждането на съвместни инициативи за развитието на района.

    Предстои усвояване на големи средства по европейските програми и по други програми за саниране на жилищния фонд, което прави установяването на такава комуникация още по-наложително.

    [нагоре]
  7. Ако не можем да се свържем със собственици на жилища, които се дават под наем, може ли наемателите да ги представляват на Общото събрание?

    Собственик може да упълномощи наемател да го представлява в общото събрание. Ако наемателят не е в роднинска връзка със собственика, законът изисква пълномощното да се завери нотариално. Едно лице може да представлява най-много трима собственици. Участието на пълномощник задължително се отразява в протокола от общото събрание, а копие от пълномощното се прилага към него.

    [нагоре]
  8. Може ли юридическо лице да представлява Управителния съвет?

    Според Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) Управителният съвет (Управителят) представлява сдружението в отношенията му с органите на местната власт и с други правни субекти. Управителният съвет обаче може да възложи с договор дейности по поддържането на общите части на външни за етажната собственост лица (включително и юридически лица). Това може да стане само след решение на общото събрание за това. В тези случаи с договора се определят правомощията на лицата, които осъществяват дейности по поддържането на общите части на етажната собственост.

    [нагоре]
  9. Жилищна сграда от 15 години не е приета с Акт 16. Все още се води ЖСК. Някои от собствениците нямат нотариални актове. Може ли да се свика общо събрание и да премине в режим на етажна собственост?

    Жилищностроителните кооперации (ЖСК) са уредени в Закона за жилищностроителните кооперации (ЗЖСК).

    Съгласно разпоредбата на чл. 1 от ЗЖСК, жилищностроителна кооперация се образува за снабдяване на членовете й със собствени жилища, гаражи и ателиета чрез организиране на строителна дейност. Правото на собственост върху новопостроената сграда принадлежи на ЖСК.

    ЗЖСК определя жилищностроителната кооперация като юридическо лице с обособено собствено имущество и права и задължения. Органи на жилищностроителната кооперация са: общото събрание; управителният съвет; контролният съвет.

    Съгласно чл. 35 от ЗЖСК в едномесечен срок от определяне на цената на имотите в сградата на жилищностроителната кооперация управителният съвет е длъжен да свика общото събрание, което въз основа на разпределението по чл. 28, ал. 1, т. 5 (разпределянето на имотите между членовете на жилищностроителната кооперация въз основа на утвърдения архитектурен план) приема окончателната цена на имотите и определя приспадащите се идеални части от общите части в сградата и от мястото, съответно от правото на строеж. Въз основа на влязлото в сила решение и след представяне на необходимите документи нотариусът снабдява членовете на жилищностроителната кооперация с нотариални актове.

    Правото на собственост върху имота и идеалните части от общите части на сградата и от мястото, съответно от правото на строеж, се придобива с издаването на нотариалния акт.

    Жилищностроителната кооперация се прекратява, след като всички членове бъдат снабдени с нотариални актове.

    Предвид изложените обстоятелства в запитването, че някои от собствениците не са снабдени с нотариални актове, може да се предположи, че ЖСК не е прекратена, а в подобни случаи все още не са налице условията за възникване на етажна собственост.

    [нагоре]
  10. Какви са санкциите и от кого се налагат при закъснение на регистрацията в общината?

    Председател на Управителен съвет (Управител), който не заявява за вписване обстоятелствата, подлежащи на вписване в публичния регистър на сградите или отделните входове в режим на етажна собственост, както и промените в тях, се наказва с глоба от 100 до 500 лв.
    Актът за установяване на нарушението се издава от общинската или районната администрация, а наказателното постановление се издава от кмета на общината или района, или от оправомощено от него длъжностно лице. Установяването на нарушенията, издаването, обжалването и изпълнението на наказателните постановления се извършват по реда на Закона за административните нарушения и наказания (ЗАНН).

    [нагоре]
  11. Как ще бъдат санкционирани собственици, които не спазват решенията на Общото събрание?

    Решенията на общото събрание се изпълняват в определените за тях срокове. Когато срокът не е определен, решенията се изпълняват в 14-дневен срок от получаването на писмена покана, връчена на лицето. Поканата се връчва на собственика, обитателя или на пълнолетно лице от неговото домакинство, което е вписано в книгата на собствениците. Връчването се удостоверява с разписка в два екземпляра, която се подписва от получаващото лице и връчителя, като се отбелязват датата и часът на връчването. В случаите, когато собственикът или обитателят отсъства или откаже да получи поканата, тя се смята за връчена, като се залепи на външната врата на самостоятелния обект. Залепването на поканата се удостоверява от връчителя с протокол, в който се отбелязват обстоятелствата, поради които поканата не се връчва лично, датата и часът на залепването й. Протоколът се подписва и от един свидетел, собственик или обитател на етажната собственост.
    Собственик, който не обитава самостоятелния обект, се поканва чрез упълномощеното от него лице, а ако не е посочено такова лице, чрез залепване на поканата на външната врата на самостоятелния обект.
    При съсобственост върху самостоятелен обект с връчването на поканата на един от съсобствениците се смята, че са поканени и другите съсобственици.
    Ако собственикът или обитателят не изпълнят решението в определения срок, председателят на Управителния съвет (Управителят) може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл.410, ал.1, т.1 от Гражданския процесуален кодекс. Заявлението се подава до районния съд по постоянния адрес или по седалището на длъжника. Към заявлението се прилага препис от решението на общото събрание.

    [нагоре]
  12. Как да процедира Управителният съвет, ако даден собственик не желае да попълни данните си в Книгата на собствениците?

    Книга на собствениците се води във всяка сграда или вход в режим на етжана собственост. Едно от задълженията на собствениците според Закона за упраление на етажната собственост (ЗУЕС) е да вписват в книгата на собствениците членовете на своите домакинства и обитателите. В книгата се вписват трите имена на собственика, на членовете на неговото домакинство и на обитателите, както и самостоятелният обект и началната дата на обитаване.

    Вписването се извършва в 15-дневен срок от придобиването на правото на собственост, а за обитателите – в 15-дневен срок от началната дата на обитаването.

    Собственик в сграда или отделен вход в режим на етажна собственост, който не изпълни задължение по ЗУЕС (например – не желае да попълни данните в Книгата на собствениците), се наказва с глоба от 20 до 100 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 150 до 350 лв, когато е юридическо лице.

    Установяването на нарушението се описва в протокол, съставен от Управителния съвет. Когато в етажната собственост няма избран управителен съвет, протоколът се съставя от Управителя и двама собственици, определени с решение на общото събрание. Констативнитя протокол съдържа данни за лицето, извършило нарушението, описание, време и дата на извършеното нарушение.

    Констативният протокол се съставя в три еднообразни екземпляра, по един за председателя на Управителния съвет (Управителя), нарушителя и общинската или районната администрация.

    След съставянето на протокола председателят на Управителния съвет (Управителят) незабавно го представя на общинската или районната администрация.

    Актът за установяване на нарушението се издава от общинската или районната администрация, а наказателното постановление се издава от кмета на общината или района или от оправомощено от него длъжностно лице.

    Установяването на нарушението, издаването, обжалването, изпълнението на наказателното постановление се извършват по реда на Закона за административните нарушения и наказания (ЗАНН).

    [нагоре]
  13. Каква е разликата между Домова книга и Книга на собствениците?

    Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) работи с понятието Книга на собствeниците. В закона няма понятие Домова книга. За търговски цели някои от издателите могат да използват и понятието Домова книга като търговско наименование, под което разпространяват целия небходим набор от документи за етажната собственост. В тези случаи Книгата на собствениците е част от Домовата книга.

    Според ЗУЕС Книгата на собствениците трябва да се води във всяка сграда или вход в режим на етажна собственост.

    В книгата се вписват трите имена на собственика, на членовете на неговото домакинство и на обитателите, както и самостоятелният обект и началната дата на обитаването му.

    Вписването се извършва в 15-дневен срок от придобиването на правото на собственост, а за обитателите – в 15-дневен срок от началната дата на обитаването.

    Достъп до данните в книгата имат Управителният съвет (Управителят), контролният съвет (контрольорът), собственикът относно неговите данни, както и органите на Министерството на вътрешните работи, Министерството на регионалното развитие и благоустройството, общинската или районната администрация и Националната ветеринарно-медицинска служба.

    Данните от Книгата на собствениците се предоставят от Управителния съвет (Управителя) при подаване на уведомление или заявление за вписване в регистър на сградите в режим на етажна собственост.

    Към Книгата на собствениците се води приложение, в което всеки собственик или обитател вписва притежаваните или взети за отглеждане животни.

    Образецът на Книгата на собствениците се утвърждава от министъра на регионалното развитие и благоустройството. Издателите, които издават Книгата на собствениците, трябва да се съобразяват с този образец.

    [нагоре]
  14. Къде да отнася жалбите Управителният съвет, когато вече не се спазват решения на ОС и Вътрешните правила?

    При неизпълнение на решение на общото събрание

    Решенията на общото събрание се изпълняват в определените за тях срокове. Когато срокът не е определен, решенията се изпълняват в 14-дневен срок от получаването на писмена покана, връчена на лицето. Поканата се връчва на собственика, обитателя или на пълнолетно лице от неговото домакинство, което е вписано в книгата на собствениците. Връчването се удостоверява с разписка в два екземпляра, която се подписва от получаващото лице и връчителя, като се отбелязват датата и часът на връчването. В случаите, когато собственикът или обитателят отсъства или откаже да получи поканата, тя се смята за връчена, като се залепи на външната врата на самостоятелния обект. Залепването на поканата се удостоверява от връчителя с протокол, в който се отбелязват обстоятелствата, поради които поканата не се връчва лично, датата и часът на залепването й. Протоколът се подписва и от един свидетел, собственик или обитател на етажната собственост.

    Собственик, който не обитава самостоятелния обект, се поканва чрез упълномощеното от него лице, а ако не е посочено такова лице, чрез залепване на поканата на външната врата на самостоятелния обект.

    При съсобственост върху самостоятелен обект с връчването на поканата на един от съсобствениците се смята, че са поканени и другите съсобственици.

    Ако собственикът или обитателят не изпълнят решението в определения срок, председателят на Управителния съвет (управителят) може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл.410, ал.1, т.1 от Гражданския процесуален кодекс. Заявлението се подава до районния съд по постоянния адрес или по седалището на длъжника. Към заявлението се прилага препис от решението на общото събрание.

     

    При неизпълнение на задължение по ЗУЕС или при нарушаване правилата за вътрешния ред в етажната собственост, създаващо безпокойство, по-голямо от обичайното

    Собственик или обитател в сграда или вход в режим на етажна собственост, който не изпълни задължение по ЗУЕС, се наказва с глоба от 20 до 100 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 150 до 350 лв, когато е юридическо лице. Задълженията на собствениците и обитателите са регламентирани в чл.6 на ЗУЕС.

    Собственик или обитател в сграда или вход в режим на етажна собственост, който наруши правилата за вътрешния ред в етажната собственост и създаде безпокойство, по-голямо от обичайното, за другите собственици и обитатели, се наказва с глоба от 50 до 150 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 200 до 500 лв., когато е юридическо лице.

    Установяването на нарушението се описва в протокол, съставен от Управителния съвет. Когато в етажната собственост няма избран управителен съвет, протоколът се съставя от управителя и двама собственици, определени с решение на общото събрание. Констативният протокол съдържа данни за лицето, извършило нарушението, описание, време и дата на извършеното нарушение.

    Констативният протокол се съставя в три еднообразни екземпляра, по един за председателя на Управителния съвет (Управителя), нарушителя и общинската или районната администрация.

    След съставянето на протокола председателят на Управителния съвет Ууправителят) незабавно го представят на общинската или районната администрация.

    Актът за установяване на нарушението се издава от общинската или районната администрация, а наказателното постановление се издава от кмета на общината или района или от оправомощено от него длъжностно лице.

    Установяването на нарушението, издаването, обжалването, изпълнението на наказателното постановление се извършва по реда на Закона за административните нарушения и наказания (ЗАНН).
    [нагоре]
  15. Очаква ли се излизането на още някакви нормативни документи, свързани със ЗУЕС?

    До момента в изпълнение на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) са предприети следните действия:

    • Министърът на регионалното развитие и благоустройството е издал заповед, с която е утвърдил образец на Книга на собствениците и примерен Правилник за вътрешния ред в етажната собственост;

     

    • Министърът на регионалното развитие и благоустройството е издал Наредба №3 от 17.06.2009 г. за създаване и поддържане на публичен регистър на сградите в режим на етажна собственост;
    • Министерство на регионалното развитие и благоустройството е издало Наредба №6 от 18.09.2009 г. за определяне на прилежащата площ към сгради в режим на етажна собственост в квартали с комплексно застрояване.

    Според ЗУЕС при преструктуриране на квартали с комплексно застрояване и в случаите, когато сграда в режим на етажна собственост не може да се обособи в отделен урегулиран поземлен имот по реда на Закона за устройство на територията, се определя прилежаща площ към сградата. Прилежащата площ се определя от кмета на общината по негова инициатива или по искане на заинтересованите лица. Определената прилежаща площ се предоставя за поддържане и използване от съответната етажна собственост при условия и по ред, определени от Общинския съвет.

    Предстои Столичният общински съвет да изработи и приеме такава наредба, с което вече всички нормативни актове по прилагането на ЗУЕС ще бъдат налице.

    [нагоре]
  16. Може ли да се направи сдружение на управителите, за да се обменя информация? Под каква форма?

    Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) не предвижда създаването на специално сдружене на управителите на етажна собственост като институционализирана форма за комуникация между управителите на етажни собствености, както и между тях и местната и централната власт. Но българската конституция гарантира правото на свободно сдружаване. Сдружение на управителите на етажна собственост може да бъде създадено по реда на Закона за юридическите лица с нестопанска цел. Район «Илинден» изразява готовността си да взаимодейства със сдружение на управителите на етажна собственост, ако такова бъде създадено на територията на района.

    [нагоре]
  17. Може ли да се въведе някакъв стандарт за образцова Етажна собственост, така че да се разбира от другите и да е критерий за добро управление?

    Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) не съдържа описание на стандарт за образцова етажна собственост.

    В нормативната уредба на Столична община се съдържат редица задължения на управителите на етажна собственост, но също липсва описание на стандарт за образцова етажна собственост.

    Въпрос от компетентността на Столичен общински съвет е дали да се създаде подобен стандарт в някоя от неговите наредби.

    Това, което може да направи администрацията на район «Илинден», е да създаде примерен стандарт за образцовата етажна собственост на територията на район «Илинденц», с който да се сравняват етажните собствености от района. Този стандарт може да се публикува на електронната страница на районната администрация и да съдържа две части:

    • Изпълнение на изискванията на ЗУЕС и нормативната уредба, свързана с неговото приложение;
    • Установени добри практики в управлението на етажната собственост.

    [нагоре]

  18. Когато някой отглежда много животни – по 4-5 котки или кучета, как може да се санкционира по ЗУЕС?

    Отглеждането на повече от едно животно в самостоятелен обект в етажната собственост не е забранено от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС).

    Единственото ограничение в броя на животните, които могат да се отглеждат в самостоятелен обект в етажната собственост, се съдържа в Закона за защита на животните и това ограничение е доста либерално: “Не могат да се отглеждат кучета и котки в сграда – етажна собственост, на площ по-малка от:

    1. За куче:

    а) от малки породи до 10 кг – 6 кв.м.

    б) за средни породи до 25 кг  – минимум 8 кв.м.

    в) за големи породи над 25 кг  – минимум 10 кв.м.

    2. За котка – минимум 6 кв.м.

    Площта се изчислява като обща с хората, живеещи в жилището.”

    Книгата на собствениците, която следва да се води във всяка сграда или вход в режим на етажна собственост, съдържа приложение, в което всеки собственик или обитател вписва притежаваните или взети за отглеждане животни. Целта е да се знаят броят и видът на животните в самостоятелните обекти.

    Собственици или обитатели, които отглеждат в етажната собственост животни, подлежащи на извеждане, заплащат консумативни разходи за всяко животно в размер като за един обитател.

     

    Едно от задълженията на собствениците и обитателите съгласно ЗУЕС е да изпълняват изискванията на съответните нормативни актове при отглеждането на животни в самостоятелните си обекти и да не създават безпокойство на непосредствените си съседи.

    Според административнонаказателните разпоредби на ЗУЕС собственик или обитател в сграда или вход в режим на етажна собственост, който не изпълни задължение по ЗУЕС, се наказва с глоба от 20 до 100 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 150 до 350 лв, когато е юридическо лице. Задълженията на собствениците и обитателите са регламентирани в чл.6 на ЗУЕС.

    Собственик или обитател в сграда или вход в режим на етажна собственост, който наруши правилата за вътрешния ред в етажната собственост и създаде безпокойство, по-голямо от обичайното, за другите собственици и обитатели, се наказва с глоба от 50 до 150 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 200 до 500 лв., когато е юридическо лице.

    Установяването на нарушението се описва в протокол, съставен от Управителния съвет. Когато в етажната собственост няма избран управителен съвет, протоколът се съставя от управителя и двама собственици, определени с решение на общото събрание. Констативният протокол съдържа данни за лицето, извършило нарушението, описание, време и дата на извършеното нарушение.

    Констативният протокол се съставя в три еднообразни екземпляра, по един за председателя на Управителния съвет (Управителя), нарушителя и общинската или районната администрация. След съставянето на протокола председателят на Управителния съвет (Управителят) незабавно го представя на общинската или районната администрация.

    Актът за установяване на нарушението се издава от общинската или районната администрация, а наказателното постановление се издава от кмета на общината или района или от оправомощено от него длъжностно лице.

    Установяването на нарушението, издаването, обжалването, изпълнението на наказателното постановление се извършват по реда на Закона за административните нарушения и наказания (ЗАНН).

    Основните нормативни актове, свързани с отглеждането на животни, са:

    • Закон за ветеринаромедицинската дейност;
    • Закон за защита на животните;

     

     

    • Наредба №39 от 01.12.2008 г. за условията за отглеждане на животни компаньони, съобразени с техните физиологически и поведенчески особености, издадена от Министерството на земеделието и храните.

    Според нормативните актове:

    • кучетата трябва да притежават паспорт по образец, издаден от ветеринарния лекар, да са ваксинирани и да са обезпаразитени;
    • да са регистрирани при съответния ветеринарен лекар, който им поставя татуировка или микрочип с информация за индивидуалния номер на животното;
    • за притежаване на куче ежегодно се заплаща такса по Закона за местните данъци и такси.
    [нагоре]
  19. Как да задължим нередовните платци да си внасят парите?

    Решенията на общото събрание (включително и решенията за определяне размера на паричните вноски, за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата и разпределението на консумативните разходи) се изпълняват в определените за тях срокове. Когато срокът не е определен, решенията се изпълняват в 14-дневен срок от получаването на писмена покана, връчена на лицето. Поканата се връчва на собственика, обитателя или на пълнолетно лице от неговото домакинство, което е вписано в книгата на собствениците. Връчването се удостоверява с разписка в два екземпляра, която се подписва от получаващото лице и връчителя, като се отбелязват датата и часът на връчването. В случаите, когато собственикът или обитателят отсъства или откаже да получи поканата, тя се смята за връчена, като се залепи на външната врата на самостоятелния обект. Залепването на поканата се удостоверява от връчителя с протокол, в който се отбелязват обстоятелствата, поради които поканата не се връчва лично, датата и часът на залепването й. Протоколът се подписва и от един свидетел, собственик или обитател на етажната собственост.

    Собственик, който не обитава самостоятелния обект, се поканва чрез упълномощеното от него лице, а ако не е посочено такова лице, чрез залепване на поканата на външната врата на самостоятелния обект.

    При съсобственост върху самостоятелен обект с връчването на поканата на един от съсобствениците се смята, че са поканени и другите съсобственици.

    Ако собственикът или обитателят не изпълнят решението в определения срок, председателят на Управителния съвет (Управителят) може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл.410, ал.1, т.1 от Гражданския процесуален кодекс. Заявлението се подава до районния съд по постоянния адрес или по седалището на длъжника. Към заявлението се прилага препис от решението на общото събрание.

    [нагоре]
  20. Регистрационната карта получава номер в регистъра на общината. Трябва ли Книгата на собствениците да се заведе с този номер?

    Не, не е необходимо. Със Заповед № РД 02–14-1111 от 15.06.2009 г. министърът на регионалното развитие и благоустройството е утвърдил образец на Книга на собствениците в жилищна сграда в режим на етажна собственост. Утвърденият образец не съдържа реквизит - регистрационен номер на книгата на собствениците. Единственото изискване е да се впише датата на завеждане на Книгата на собствениците.

    [нагоре]
  21. Когато Общото събрание не може да събере кворум за приемане на решение, какво се прави?

    Общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 67 на 100 идеални части от общите части на етажната собственост.
    Ако събранието не може да се проведе в посочения в поканата час поради липса на кворум, то се отлага с един час, провежда се по предварително обявения дневен ред и се смята законно, колкото и идеални части от общите части на етажната собственост да са представени.

    [нагоре]
  22. Кога се отнасяме към районния съд и кога към районния кмет?

    Кога се отнасяме към районния съд?

    Отмяна на незаконосъобразно решение на Общото събрание

    Молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 14-дневен срок от получаване на съобщението за изготвения протокол от проведеното Общо събрание.

    Подаването на молбата не спира изпълнението на решението, освен ако съдът не постанови друго.

     

    Отмяна на незаконосъобразен акт на Управителния съвет (Управителя)

    Всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразен акт на Управителния съвет (Управителя).

    Молбата се подава пред районния съд по местанохождението на етажната собственост в 14-дневен срок от получаването на писмената покана, с която се иска изпълнение на решението.

    Молбата се разглежда по реда на Гражданския процесуален кодекс.

    Съдът оставя в сила или отменя акта на Управителния съвет (Управителя). Решението на съда е окончателно.

     

    Отказ да се изпълни решение на Общото събрание

    Решенията на общото събрание (включително и решенията за определяне размера на паричните вноски, за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата и разпределението на консумативните разходи) се изпълняват в определените за тях срокове. Когато срокът не е определен, решенията се изпълняват в 14-дневен срок от получаването на писмена покана, връчена на лицето. Поканата се връчва на собственика, обитателя или на пълнолетно лице от неговото домакинство, което е вписано в книгата на собствениците. Връчването се удостоверява с разписка в два екземпляра, която се подписва от получаващото лице и връчителя, като се отбелязват датата и часът на връчването. В случаите, когато собственикът или обитателят отсъства или откаже да получи поканата, тя се смята за връчена, като се залепи на външната врата на самостоятелния обект. Залепването на поканата се удостоверява от връчителя с протокол, в който се отбелязват обстоятелствата,

    поради които поканата не се връчва лично, датата и часът на залепването й. Протоколът се подписва и от един свидетел, собственик или обитател на етажната собственост.

    Собственик, който не обитава самостоятелния обект, се поканва чрез упълномощеното от него лице, а ако не е посочено такова лице, чрез залепване на поканата на външната врата на самостоятелния обект.

    При съсобственост върху самостоятелен обект с връчването на поканата на един от съсобствениците се смята, че са поканени и другите съсобственици.

    Ако собственикът или обитателят не изпълнят решението в определения срок, председателят на Управителния съвет (Управителят) може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл.410, ал.1, т.1 от Гражданския процесуален кодекс. Заявлението се подава до районния съд по постоянния адрес или по седалището на длъжника. Към заявлението се прилага препис от решението на общото събрание.

     

    Кога се отнасяме към районния кмет?

    При неизпълнение на задължение по ЗУЕС или при нарушаване правилата за вътрешния ред в етажната собственост, създаващо безпокойство, по-голямо от обичайното

    Собственик или обитател в сграда или вход в режим на етажна собственост, който не изпълни задължение по ЗУЕС се наказва с глоба от 20 до 100 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 150 до 350 лв, когато е юридическо лице. Задълженията на собствениците и обитателите са регламентирани в чл.6 на ЗУЕС.

    Собственик или обитател в сграда или вход в режим на етажна собственост, който наруши правилата за вътрешния ред в етажната собственост и създаде безпокойство, по-голямо от обичайното, за другите собственици и обитатели, се наказва с глоба от 50 до 150 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 200 до 500 лв., когато е юридическо лице.

    Установяването на нарушението се описва в протокол, съставен от Управителния съвет. Когато в етажната собственост няма избран управителен съвет, протоколът се съставя от управителя и двама собственици, определени с решение на общото събрание. Констативният протокол съдържа данни за лицето, извършило нарушението, описание, време и дата на извършеното нарушение.

    Констативният протокол се съставя в три еднообразни екземпляра, по един за председателя на Управителния съвет (Управителя), нарушителя и общинската или районната администрация. След съставянето на протокола председателят на Управителния съвет (Управителят) незабавно го представя на общинската или районната администрация.

    Актът за установяване на нарушението се издава от общинската или районната администрация, а наказателното постановление се издава от кмета на общината или района или от оправомощено от него длъжностно лице.

    Установяването на нарушението, издаването, обжалването, изпълнението на наказателното постановление се извършват по реда на Закона за административните нарушения и наказания.
    [нагоре]
  23. Откъде можем да се снабдим с текстовете на ЗУЕС, наредбите и примерни Вътрешни правила?
    Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) можете да изтеглите от тук. Също така, със закона и с актовете по неговото прилагане, може да се запознаете от електронната страница на Министерство на регионалното развитие, в правно-информационните системи на интернет или да ги закупите на хартиен носител от свободния пазар. НАРЕДБА № РД-02-20-8 / 11.05.2012 г. за създаване и поддържане на публичен регистър на сдруженията на собствениците в сгради в режим на етажна собственост може да изтеглите от тук. Примерен Правилник за вътрешния ред в етажната собственост може да изтеглите от тук. [нагоре]